Bắt đầu từ ngày 1/8, việc mua bán và thế chấp nhà ở chưa có sổ đỏ sẽ được phép thực hiện, với điều kiện phải đáp ứng các yêu cầu giao dịch như giấy phép xây dựng và giấy xác nhận kinh doanh.
Theo Nghị định 95, hướng dẫn chi tiết một số điều của Luật Nhà ở 2023, có tám trường hợp cụ thể trong đó nhà ở có thể được giao dịch ngay cả khi chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu (sổ đỏ hoặc sổ hồng).
Đầu tiên, trong trường hợp mua bán hoặc thuê mua nhà thuộc dự án bất động sản, chủ đầu tư phải có giấy tờ chứng minh rằng nhà ở đáp ứng các điều kiện để đưa vào kinh doanh. Tương tự, đối với nhà ở tái định cư hình thành trong tương lai, chủ đầu tư cần cung cấp giấy tờ chứng minh điều kiện để được kinh doanh và giấy nghiệm thu đưa vào sử dụng nếu nhà đã hoàn thiện.
Thứ hai, đối với nhà ở hình thành trong tương lai (nhà bán trên giấy) không thuộc dự án, chủ đầu tư phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giấy phép xây dựng. Nếu không yêu cầu giấy phép xây dựng, họ cần có giấy tờ chứng minh đầu tư xây dựng nhà ở đó.
Thứ ba, giao dịch mua bán hoặc thuê nhà ở thuộc tài sản công yêu cầu phải có giấy tờ xác định nhà ở thuộc diện cho thuê hoặc bán theo quy định.
Thứ tư, trong trường hợp nhà tình nghĩa, tổ chức phải có giấy tờ chứng minh về việc xây dựng nhà ở để tặng hoặc cho.
Thứ năm, khi thế chấp nhà trên giấy, chủ đầu tư dự án phải có giấy tờ chứng minh đủ điều kiện. Nhà ở phải xây dựng xong phần móng và không thuộc vào phần hoặc toàn bộ dự án đã thế chấp.
Thứ sáu, đối với việc cho thuê, mượn, ở nhờ hoặc ủy quyền quản lý nhà ở (trừ cho thuê nhà ở thuộc tài sản công), bên cho thuê hoặc mượn phải có hợp đồng mua hoặc thuê ký với chủ đầu tư dự án. Nếu chuyển nhượng hợp đồng mua bán, cần có văn bản chuyển nhượng. Trong trường hợp tự xây dựng nhà ở, người dân cần có giấy phép xây dựng hoặc chứng minh quyền sở hữu nhà ở.
Thứ bảy, nếu nhà ở được thừa kế hoặc tặng cho, người tặng cần có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu. Đối với thừa kế nhà thuộc diện mua hoặc thuê mua, bên bán phải cung cấp hợp đồng mua bán hoặc thuê cùng giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hoặc đầu tư xây dựng. Nếu thừa kế nhà thuộc diện đầu tư xây mới, bên thừa kế cần có giấy phép xây dựng và giấy chứng minh quyền sử dụng đất. Đối với thừa kế theo quyết định của tòa án, người nhận cần có bản án hoặc quyết định của tòa.
Cuối cùng, khi doanh nghiệp bị giải thể muốn bán nhà, cần có quyết định hoặc thông báo về việc này. Trong trường hợp phá sản, doanh nghiệp phải có quyết định của tòa án.
So với Luật Nhà ở 2014 và Nghị định 99, quy định mới này cung cấp chi tiết hơn về việc mua bán và thuê mua nhà trên giấy. Quy định cũng siết chặt giao dịch thế chấp đối với nhà ở hình thành trong tương lai của chủ đầu tư dự án, nhằm hạn chế tình trạng doanh nghiệp đã thế chấp dự án nhưng vẫn ký hợp đồng mua bán hoặc góp vốn với người dân để huy động vốn.
