Căn hộ và đất nền đấu giá đang là tâm điểm thu hút các nhà đầu tư hiện nay. Sức nóng của hai phân khúc này dự kiến sẽ còn tiếp tục tăng lên trong thời gian tới.
Theo các báo cáo thị trường từ nhiều tổ chức nghiên cứu chuyên về bất động sản, căn hộ chung cư hiện vẫn giữ vững vai trò chủ đạo trên thị trường, đặc biệt nổi bật về mặt thanh khoản. Trong quý II vừa qua, phân khúc căn hộ đã chiếm lĩnh hơn 70% tổng nguồn cung bất động sản và chiếm tới 75% lượng giao dịch trên thị trường sơ cấp. Những dự án căn hộ mới ra mắt, chủ yếu có mức giá trên 50 triệu đồng/m2 và tập trung tại khu vực Hà Nội, đều ghi nhận tỷ lệ tiêu thụ rất ấn tượng, lên đến 90% chỉ sau một thời gian ngắn ra mắt, bất chấp việc giá sơ cấp không ngừng gia tăng.
Không chỉ có sự ổn định, phân khúc căn hộ chung cư còn tiếp tục thể hiện sức mạnh và vị thế dẫn đầu của mình trên thị trường. Cụ thể, mức độ quan tâm của khách hàng đối với các dự án chung cư tại Hà Nội đã tăng lên đáng kể, với con số tăng trưởng 6% so với trước đây. Đồng thời, số lượng tin đăng bán và cho thuê chung cư cũng tăng 6%, cho thấy nhu cầu đối với phân khúc này vẫn rất cao. Đáng chú ý, không chỉ riêng căn hộ chung cư mà cả các phân khúc bất động sản khác cũng ghi nhận sự gia tăng cả về mức độ quan tâm lẫn số lượng tin đăng, cho thấy thị trường bất động sản đang có những dấu hiệu tích cực.
Đáng chú ý hơn, đà tăng giá của căn hộ chung cư tại Hà Nội vẫn chưa có dấu hiệu dừng lại mà ngược lại, còn có xu hướng gia tăng mạnh mẽ hơn trong khoảng hai tháng gần đây. Xu hướng tăng giá này bắt đầu sau khi thị trường chung cư tại Hà Nội có một khoảng thời gian chững lại, kéo dài khoảng một tháng rưỡi, trong đó mặt bằng giá gần như không thay đổi. Tuy nhiên, hiện tại, đà tăng giá đã quay trở lại một cách mạnh mẽ, khẳng định sự tiếp tục phát triển và tăng trưởng bền vững của phân khúc căn hộ chung cư trên thị trường bất động sản. Điều này cũng đồng thời phản ánh sức hút không ngừng của phân khúc này đối với người mua, dù là để ở hay để đầu tư.
Bà Nguyễn Thị Hồng Vân, Phó giám đốc Bộ phận Định giá và Tư vấn tài chính tại Savills Hà Nội, đã dự báo rằng trong thời gian ngắn hạn, giá nhà ở, đặc biệt là giá căn hộ, sẽ tiếp tục xu hướng tăng do nguồn cung trên thị trường vẫn còn hạn chế. Điều này thể hiện rõ ràng qua số liệu của quý II/2024, khi nguồn cung căn hộ giảm tới 34% so với quý trước và 25% so với cùng kỳ năm trước, chỉ còn khoảng 2.700 căn hộ được chào bán. Đáng lưu ý, phần lớn nguồn cung này, cụ thể là 98%, đến từ các dự án đã tồn tại trước đó, và gần như không có sự xuất hiện của các dự án mới.
Tuy nhiên, khi nguồn cung căn hộ tại các khu vực ngoại ô Hà Nội được kỳ vọng sẽ tăng mạnh từ năm 2025 trở đi, giá bán tại các khu vực này có thể sẽ gặp khó khăn trong việc duy trì đà tăng nhanh như hiện tại. Sự gia tăng nguồn cung này có thể làm giảm áp lực tăng giá nhà ở trong dài hạn, đặc biệt là tại các khu vực ngoại ô, nơi tiềm năng phát triển vẫn còn lớn.
Ngoài ra, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Hà Nội, cũng đưa ra nhận định rằng thị trường căn hộ chung cư tại Hà Nội đã ghi nhận một đợt tăng giá khá đáng kể trong nửa đầu năm nay, phản ánh rõ rệt tình trạng cung không đủ cầu trong bối cảnh thị trường hiện tại. Điều này càng nhấn mạnh tầm quan trọng của việc điều chỉnh nguồn cung để đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của người mua nhà trong tương lai.
Đến giữa năm 2024, theo nhận định của bà An, khoảng cách về giá bán chung cư giữa hai thị trường lớn là Hà Nội và TP.HCM đã có sự thu hẹp đáng kể. Nếu như 5 năm trước, mức chênh lệch giữa giá chung cư tại Hà Nội và TP.HCM lên đến 30%, thì hiện nay, khoảng cách này chỉ còn khoảng 10-15%. Điều này phản ánh xu hướng phát triển mạnh mẽ của thị trường bất động sản Hà Nội trong những năm gần đây. Khi nhìn lại giai đoạn 2016-2017, thị trường chung cư TP.HCM từng chứng kiến mức tăng giá đến 15-20% mỗi năm, và điều tương tự đang lặp lại tại Hà Nội, cho thấy một chu kỳ tăng trưởng đáng chú ý. Tuy nhiên, sau thời kỳ tăng trưởng nóng đó, thị trường TP.HCM đã có dấu hiệu tăng chậm lại, và điều này có thể sẽ xảy ra với Hà Nội trong thời gian tới khi giá nhà ở đây đạt đến một mức tiệm cận với TP.HCM.
Tuy vậy, bà An cũng cho rằng, mặc dù giá chung cư tại Hà Nội vẫn còn tiềm năng tăng trưởng, nhưng khi mức giá đã gần chạm tới ngưỡng của TP.HCM, có khả năng cao là giá bán sẽ không tiếp tục tăng mạnh mà sẽ ổn định hơn. Đây là một hiện tượng khá phổ biến trong các thị trường bất động sản khi một chu kỳ tăng trưởng đạt đến đỉnh cao, dẫn đến sự điều chỉnh tự nhiên của thị trường.
Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, vào giữa tháng 7 và trong giai đoạn tới, dòng tiền đầu tư dự kiến sẽ chuyển hướng mạnh mẽ vào loại hình đất đấu giá tại các khu đô thị và khu dân cư. Điều này xuất phát từ việc nhiều địa phương đang tích cực tổ chức các phiên đấu giá đất nhằm tăng cường nguồn thu ngân sách. Loại hình đất đấu giá này có những ưu điểm nổi bật như đã hoàn thiện về pháp lý, không vướng tranh chấp, có sổ đỏ rõ ràng, và được trang bị hạ tầng đầy đủ, sẵn sàng cho việc xây dựng nhà cửa để kinh doanh hoặc cho thuê, mang lại dòng tiền ổn định hàng tháng.
Điều này đặc biệt có sức hút trong bối cảnh thị trường bất động sản Hà Nội vài năm gần đây gần như không có dự án mới, làm cho nguồn cung đất nền trở nên khan hiếm hơn bao giờ hết. Việc Luật Kinh doanh Bất động sản mới cấm phân lô, bán nền tại 105 thành phố và thị xã cũng khiến cho các doanh nghiệp phải chuyển hướng sang xây dựng nhà trên đất để bán tại các khu vực này, tạo ra một thách thức mới cho thị trường. Trong khi đó, nhu cầu mua bất động sản, bao gồm cả nhu cầu để ở và đầu tư trong dân vẫn rất mạnh và không ngừng gia tăng, dẫn đến áp lực cung ứng trên thị trường ngày càng lớn.
Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam còn nhận định rằng, sức nóng từ các cuộc đấu giá đất sẽ không chỉ tiếp tục mà còn trở thành một hiện tượng phổ biến trong thời gian tới. Dù nguồn cung đất đấu giá có thể tăng lên nhờ việc các địa phương đẩy mạnh tổ chức đấu giá, nhưng mức giá khởi điểm vẫn được dự đoán sẽ giữ ở mức thấp. Điều này là do bảng giá đất được UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Luật Đất đai 2013 vẫn sẽ tiếp tục được áp dụng cho đến hết ngày 31/12/2025. Kết quả là, thị trường đất đấu giá có thể sẽ tiếp tục là một kênh đầu tư hấp dẫn, đặc biệt là khi nguồn cung đất nền mới trở nên khan hiếm và giá bất động sản ở các khu vực phát triển vẫn duy trì ở mức cao.
