Việc ban hành Luật Đất đai năm 2024 đã tạo ra những tín hiệu mới cho thị trường bất động sản, đặc biệt là tại TP.HCM. Với những quy định cập nhật, bảng giá đất hiện hành đã bộc lộ nhiều hạn chế và cần phải điều chỉnh để phù hợp với thực tế. Sau khi cân nhắc kỹ lưỡng 4 phương án khác nhau, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM đã đưa ra quyết định điều chỉnh bảng giá đất.
Bốn lý do cần phải điều chỉnh bảng giá đất
Ban hành vào ngày 16/1/2020, bảng giá đất hiện tại của TPHCM đã đáp ứng yêu cầu quản lý và tạo nguồn thu ngân sách một cách hiệu quả. Tuy nhiên, theo Sở Tài nguyên và Môi trường (TN-MT) TPHCM, khi Luật Đất đai năm 2024 chính thức có hiệu lực từ ngày 1/8, bảng giá đất hiện hành sẽ bộc lộ 4 hạn chế.
Đầu tiên, bảng giá đất hiện tại bị giới hạn bởi khung giá đất, với giá đất tối đa chỉ đạt 162 triệu đồng/m², chưa tiệm cận với giá thị trường thực tế. Thứ hai, bảng giá đất hiện tại chỉ được áp dụng cho 8 trường hợp thủ tục hành chính liên quan đến đất đai. Thứ ba, chu kỳ áp dụng kéo dài 5 năm khiến cho việc cập nhật những biến động của thị trường gặp khó khăn. Cuối cùng, bảng giá đất này chưa có giá đất tái định cư, một điểm thiếu sót quan trọng.
Lựa chọn một trong bốn phương án
Theo quy định mới của Luật Đất đai năm 2024, TPHCM có thể tiếp tục áp dụng bảng giá đất hiện hành đến hết năm 2025 hoặc điều chỉnh theo luật mới để phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương. Sở TN-MT đã đưa ra 4 phương án điều chỉnh.
Phương án đầu tiên là giữ nguyên bảng giá đất hiện tại mà không có bất kỳ điều chỉnh nào. Tuy nhiên, phương án này sẽ dẫn đến tình trạng giá đất trong bảng giá thấp hơn rất nhiều so với giá đền bù thực tế, gây ra sự không công bằng giữa các đối tượng sử dụng đất.
Phương án thứ hai là điều chỉnh giá đất bằng cách nhân giá trong bảng giá hiện hành với hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) mới nhất. Tuy nhiên, ngay cả khi điều chỉnh như vậy, giá đất vẫn sẽ thấp hơn đáng kể so với giá đất trên thị trường.
Phương án thứ ba nhằm giải quyết tình trạng thiếu giá đất tái định cư. Theo đó, đối với các tuyến đường dự kiến bố trí tái định cư, giá đất sẽ được điều chỉnh theo giá thực tế. Đối với các tuyến đường đã có trong bảng giá hiện hành, giá đất sẽ được tính bằng cách nhân giá trong bảng giá với hệ số K. Tuy nhiên, phương án này vẫn tồn tại những hạn chế tương tự như phương án thứ hai, đồng thời dẫn đến sự chênh lệch giá lớn giữa các khu vực có điều kiện hạ tầng tương tự.
Cuối cùng, phương án thứ tư là điều chỉnh bảng giá đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2024 để phản ánh chính xác tình hình giá đất thực tế tại TPHCM. Đây là phương án được chọn để xây dựng dự thảo quyết định điều chỉnh bảng giá đất.
Những trường hợp bị ảnh hưởng khi điều chỉnh bảng giá đất
Có 12 trường hợp sử dụng đất sẽ bị ảnh hưởng bởi việc điều chỉnh bảng giá đất, trong đó hai nhóm đối tượng bị tác động nhiều nhất.
Nhóm thứ nhất là những người được bố trí tái định cư, họ sẽ xác định ngay giá đất nền tái định cư theo bảng giá đất điều chỉnh, đảm bảo sự minh bạch và công bằng khi thu hồi đất và bố trí tái định cư.
Nhóm thứ hai là những người dân khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hoặc cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Việc công nhận quyền sử dụng đất sẽ bị ảnh hưởng bởi bảng giá đất điều chỉnh, tùy thuộc vào thời điểm sử dụng đất mà mức thu và tỷ lệ thu sẽ khác nhau.
Đối với việc chuyển mục đích sử dụng đất, tác động của bảng giá đất điều chỉnh sẽ chia thành hai nhóm. Nhóm thứ nhất gồm 13 quận (quận 1, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 10, 11, Phú Nhuận, Bình Thạnh, Gò Vấp và Tân Bình), không bị ảnh hưởng do không còn đất nông nghiệp hoặc còn nhưng thuộc ranh dự án. Nhóm thứ hai gồm 9 quận, huyện còn lại và TP Thủ Đức, bị ảnh hưởng do còn tổng cộng 111.090,9 ha đất nông nghiệp.
Bảng giá đất điều chỉnh sẽ ảnh hưởng đến việc thu tiền sử dụng đất khi người dân chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích trong hạn mức đất ở. Phần diện tích ngoài hạn mức đất ở không ảnh hưởng nhiều vì từ trước đến nay đã được định giá theo thị trường. Nay, giá này sẽ được cập nhật vào bảng giá điều chỉnh.
Tránh tình trạng mua bán hai giá và giảm đầu cơ đất đai
Ngoài những tác động trên, bảng giá đất điều chỉnh của TPHCM còn ảnh hưởng đến mức thuế, phí và mức phạt liên quan đến đất đai.
Khi áp dụng bảng giá đất điều chỉnh, người dân sẽ phải nộp thuế thu nhập cao hơn khi thực hiện các thủ tục chuyển quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, điều này phù hợp với mặt bằng giá đất trên địa bàn TPHCM, ngăn chặn tình trạng khai báo giá bán thấp hơn thực tế để né thuế.
Bảng giá đất điều chỉnh cũng sẽ làm tăng mức tiền phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai và tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong việc quản lý, sử dụng đất. Số lợi bất hợp pháp phải nộp lại và mức bồi thường tăng lên sẽ giúp giảm tình trạng đầu cơ đất đai và việc chậm đưa đất vào sử dụng.
Tương lai của 7.779 thửa đất chưa được cấp giấy chứng nhận
Theo thống kê, TPHCM hiện có 1.728.639 thửa đất, và tính đến tháng 6/2024, Sở TN-MT đã cấp giấy chứng nhận đạt tỷ lệ 99,55%. Còn lại 7.779 thửa đất, chủ yếu ở vùng ven, chưa được cấp giấy chứng nhận.
Nếu những thửa đất này được cấp giấy chứng nhận lần đầu dưới hình thức công nhận quyền sử dụng đất, thì sẽ thuộc nhóm 6 trường hợp không phải đóng tiền sử dụng đất hoặc thuộc nhóm 4 trường hợp đóng tiền sử dụng đất theo tỷ lệ từ 10% đến 60% giá đất điều chỉnh. Trong trường hợp không đủ điều kiện nộp tiền sử dụng đất, có thể ghi nợ và nộp khi chuyển nhượng theo quy định.
Đảm bảo hài hòa lợi ích qua bảng giá đất điều chỉnh
Sau khi phân tích và đánh giá tác động, Sở TN-MT TPHCM nhận định rằng bảng giá đất điều chỉnh sẽ bổ sung giá đất tái định cư, giúp tránh ách tắc giải ngân vốn đầu tư công cho các dự án trọng điểm của thành phố.
Điều này cũng sẽ tạo ra sự công bằng giữa các nhóm sử dụng đất. Khi công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình và cá nhân có quá trình sử dụng đất, mức độ ảnh hưởng sẽ không lớn.
Việc ban hành bảng giá đất điều chỉnh sẽ phản ánh đúng thực tế giá đất tại TPHCM, đồng thời tuân thủ theo quy định của Luật Đất đai năm 2024. Điều này đảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.
