Liệu căn hộ giá trung bình còn có chỗ đứng trên thị trường?

Trong thời gian tới, giá của căn hộ và nhà đất dự kiến sẽ tiếp tục gia tăng. Bên cạnh đó, các quy định mới từ ba luật liên quan đến bất động sản có hiệu lực từ ngày 1-8 sẽ có ảnh hưởng đáng kể đối với người dân cũng như thị trường.
Trong buổi Coffee Talk diễn ra vào sáng ngày 10-9 với chủ đề “Những chuyển biến mới của thị trường 2024”, được tổ chức bởi CBRE Việt Nam, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Tiếp thị dự án nhà ở của CBRE Việt Nam, đã chỉ ra rằng ba đạo luật sửa đổi liên quan đến lĩnh vực bất động sản, gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản, sẽ có tác động đáng kể đến các đối tượng như người mua nhà, chủ đầu tư và nhà đầu tư.
Với các sửa đổi trong Luật Đất đai, việc loại bỏ khung giá đất và chuyển sang áp dụng theo giá thị trường sẽ dẫn đến việc người sở hữu đất có nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng phải chịu mức thuế cao hơn gấp 10 lần khi các quy định mới chính thức có hiệu lực.
Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) cũng mang đến một số điểm đáng lưu ý, có thể mang lại lợi ích cho người mua và gián tiếp làm giảm bớt số lượng chủ đầu tư không đủ tiêu chuẩn. Cụ thể, luật quy định người mua căn hộ hoặc nhà ở hình thành trong tương lai chỉ cần đặt cọc 5%, đồng thời yêu cầu chủ đầu tư dự án phải đảm bảo về pháp lý và tài chính đầy đủ. Thêm vào đó, quy định bắt buộc chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính trước khi bán sẽ giúp người mua cảm thấy an tâm hơn khi đầu tư.
Tất cả các giao dịch, bao gồm cả việc chuyển nhượng bất động sản, giờ đây đều phải được thanh toán qua ngân hàng và ghi nhận chính xác giá giao dịch. Điều này nhằm hạn chế hiện tượng mua bán nhà đất với hai mức giá khác nhau. Hơn nữa, chủ đầu tư chỉ được phép thu 50% giá trị bất động sản trước khi bàn giao nhà, giảm so với tỷ lệ 70% trước đây.
Ngoài ra, quy định mới cấm phân lô bán nền tại các đô thị loại I, II, và III, yêu cầu chủ đầu tư phải xây dựng nhà và hoàn thiện cơ sở hạ tầng trước khi bán. Tuy nhiên, người dân vẫn có quyền tách thửa đất theo quy định hiện hành về diện tích tối thiểu.
Luật Nhà ở sửa đổi cho phép người gốc Việt nhận chuyển nhượng bất động sản tại Việt Nam, điều này dự kiến sẽ thúc đẩy kiều hối và tạo điều kiện thuận lợi cho kiều bào Việt Nam đầu tư và mua nhà trong nước.
Luật cũng mở rộng đối tượng được mua nhà ở xã hội, bao gồm sinh viên và học sinh, đồng thời ưu tiên cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội về tiền sử dụng đất và thuê đất.
Trong một sự kiện gần đây, bà Yến Nguyễn, Quản lý Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn của CBRE Việt Nam, dự đoán rằng giá căn hộ chung cư sẽ khó có khả năng giảm trong thời gian tới. Do các chủ đầu tư uy tín với nguồn lực mạnh và quỹ đất sạch phải hoàn thiện pháp lý trước khi xây dựng, họ sẽ không có động cơ để bán sản phẩm với mức giá trung bình, mà phải tuân theo giá thị trường.
Bà Yến nhận định rằng phân khúc căn hộ giá trung bình sẽ trở nên khan hiếm, và phân khúc trung cấp cũng sẽ không còn mang lại lợi ích cho chủ đầu tư. Theo dự đoán, trong tương lai gần, thị trường căn hộ tại TP HCM sẽ chủ yếu chỉ còn sản phẩm ở phân khúc cao cấp, trong khi phân khúc trung cấp có thể không xuất hiện lại trước năm 2026.